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周海涛

华讯财经执业分析师

 
 
 

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周海涛:华讯投资分析师,多年来一直致力于股市的研究分析,投资生涯中曾经饱受过的辛酸苦辣甜融进对K线的深刻认识和理解,几经沉浮,创造出了一套独特的K线分析理论,擅长从时间和空间两维度分析和保证市场消息的指导和利用价值。 深知海有涯而学无涯,常胜将军不常有,拼搏和努力,才能通向永恒的成功! 执业资格编号:A0950209110035

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房地产“刮骨疗伤”是好事!  

2010-07-02 17:25:27|  分类: 势态分析 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        经过激烈的争辩,美国金融监管改革法案议案当天在国会山以237票支持192票反对得以通过。最终,19名民主党人与大多数共和党人表示反对,而三名共和党人则加入到民主党成员行列支持这项加强联邦监管并对美国大型银行进行严格控制的议案。被称作美国金融监管历史上最严格的于昨晚在众议院通过,使得这项提案成为法律的可能性更进了一步。

        对于金融监管有反对的,有支持的。反对一方应该是出于当前经济形势不明朗,不应该对大举加大监管力度抑制金融机构的业务积极性,从而会对当下的金融带来动荡。但是如果从长远来看,本身由于金融监管不足已经让全球为老美们买了一次单,错了就得改,加强金融监管是件再正常不过的事情;其次,无论是次贷还是欧洲“五猪”的债务危机都是缘于监管力度不够导致的,用一个比喻来形容金融监管,那就是刮骨疗伤。

        不仅是美国,对于中国的地产业来说,此次的调整应该也属于刮骨疗伤行列。不仅地产股跌了而且还带动整个市场重心下移,虽然很痛,但应该高兴,毒瘤不除,会影响整个身体健康状况,再痛也得刮掉,虽然当下很痛,但痛过之后迎来的将是健康的明天,这样的痛是值得的。

        对于房地产而言,大家听了下面的故事,更加会举双手赞成调控的。

         刘生(化名),一位来自南方某城市的房产商人,涉足房地产行业已20多年。正是他,上述项目的开发商,日前向记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事,还有鲜为人知的潜规则……

        开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下,开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金,房产开发商盖房子是不要钱的,“空手套白狼”。在房屋预售的时候,开发商几乎可以收回全部成本,甚至还有盈余。至于拉水泥、买钢材、付工资,则全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是“盖房子不要钱”的商业模式,具体来讲,就是拿你业主的钱来做我的开发资金,加上建筑商垫资盖房,既是现实,又是合法的状态。银行还会大力支持,因为银行也获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高。

        2004年开发某房产项目。地块是政府拆迁安置用地,拿地总共花了200万元。该项目的土地由A村和B村两村的土地组成。B村的土地已在一期工程中完成,共21栋农民房,容积率3.3,而全部工程竣工后的实际容积率是4.0。

这个项目,总建筑面积4万多平方米,其中,住宅面积3.4万平方米,商业面积3000多平方米。第一条生财之道是,这3000多平方米商业面积合同上没有说明,是开发商的红利,至少价值1亿元。

        另外一条就是,总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米以及给农民兴建的4000平方米住房后,开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该楼盘均价12000元/平方米来算,一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元,因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿元左右,开发此项楼盘,开发商总共可以获益两亿元,另外还有一个价值1亿元的商业面积用地。

        至此,200万就变成了2亿……

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